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存量資產(chǎn)盤活與城市更新升級(jí)

發(fā)布作者:東灘智庫(kù)瀏覽次數(shù):

12萬(wàn)億化債大幕拉開(kāi),地方政府債務(wù)壓力減小,有望重新回歸正常的發(fā)展態(tài)勢(shì),新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將繼續(xù)推進(jìn)。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入以城市更新為主的新階段,基于存量片區(qū)的城市更新項(xiàng)目,通過(guò)拆建、改造、擴(kuò)充等方式,改變生產(chǎn)生活環(huán)境,實(shí)現(xiàn)城市功能產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。以存量片區(qū)為主的城市更新項(xiàng)目,也是存量資產(chǎn)盤活的重要機(jī)遇和平臺(tái)。


一、城市更新的三類存量資產(chǎn)

當(dāng)前,我國(guó)的城市更新正從追求增量走向盤活存量,從大規(guī)模改造走向小規(guī)模更新。存量資源資產(chǎn)盤活,是城市更新的微觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),城市片區(qū)更新中的存量資產(chǎn)盤活主要有以下三種類型。

1、基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)

一是基礎(chǔ)設(shè)施,包括如道路、電網(wǎng)、能源設(shè)施等。可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)盤活存量資產(chǎn),或?qū)⒒A(chǔ)設(shè)施連帶周邊土地等資源打包交由社會(huì)資本開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。二是市政設(shè)施,包括污水處理廠、垃圾處理站等。可以采用TOT模式,政府將存量的市政設(shè)施移交給社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)一定期限后再收回,社會(huì)資本在運(yùn)營(yíng)期間提升設(shè)施的運(yùn)營(yíng)效率以獲取收益。

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)

一是企業(yè)用房,包括辦公樓宇和工業(yè)廠房,對(duì)于閑置的辦公樓宇和工業(yè)廠房,可以進(jìn)行功能改造后出租或出售,比如將舊廠房改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),分割出租給文化創(chuàng)意企業(yè)、科技研發(fā)企業(yè)等。二是倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施,物流企業(yè)可以對(duì)老舊的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施進(jìn)行升級(jí)改造,提高倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化水平,增加倉(cāng)儲(chǔ)容量,然后出租給更多的電商企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)等。

3、存量土地類資產(chǎn)

一是閑置土地,政府可以依法依規(guī)收回閑置土地重新出讓,或者與原土地使用者協(xié)商,調(diào)整土地用途后進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。例如將閑置的工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。二是低效利用土地,對(duì)于一些容積率較低、產(chǎn)出效益不高的土地,可以通過(guò)土地整理、增加容積率等方式提高土地利用效率。如在符合規(guī)劃的前提下,在原有的土地上進(jìn)行加層建設(shè)或者重新規(guī)劃建設(shè)更高密度的建筑。


二、存量資產(chǎn)盤活的三類場(chǎng)景

城市更新項(xiàng)目往往涉及大量的資產(chǎn)調(diào)整和再利用,能夠促使閑置資產(chǎn)重新融入城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)。在城市更新項(xiàng)目中,通過(guò)片區(qū)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、服務(wù)功能的升級(jí),對(duì)片區(qū)內(nèi)生產(chǎn)生活方式進(jìn)行重新組織,促進(jìn)盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合,挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值,迎合城市功能演進(jìn)和升級(jí)趨勢(shì),促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí),提升城市消費(fèi)活力。結(jié)合片區(qū)發(fā)展的思路,主要有街區(qū)、園區(qū)、社區(qū)三類場(chǎng)景。

1、城市商旅文場(chǎng)景

商旅文融合街區(qū)成為很多城市打造的重點(diǎn)業(yè)態(tài),在城市更新項(xiàng)目中,商旅文融合街區(qū)尤其得到規(guī)劃青睞。商旅文融合街區(qū)涉及衣食住行、休閑娛樂(lè)、游玩體驗(yàn)、學(xué)習(xí)研創(chuàng)等多個(gè)方面,各種功能互相滲透,營(yíng)造出一種立體化的生活方式。商旅文融合街區(qū)打造的一站式消費(fèi)體驗(yàn),可以極大激發(fā)人們的消費(fèi)潛力。

合肥罍街從傳統(tǒng)美食街區(qū)更新為集文化、休閑、美食、文創(chuàng)于一體的特色休閑旅游街區(qū),結(jié)合游客消費(fèi)新習(xí)慣,持續(xù)推進(jìn)特色項(xiàng)目建設(shè),打造沉浸式場(chǎng)地消費(fèi)新體驗(yàn),發(fā)展非遺手作、江淮老字號(hào)、文化復(fù)興體驗(yàn)店、原創(chuàng)音樂(lè)基地等一大批文旅業(yè)態(tài),讓消費(fèi)者在休閑、游覽和消費(fèi)過(guò)程中感受到濃厚的文化氛圍;同時(shí)緊抓“夜賞、夜品、夜購(gòu)、夜游、夜健”五大消費(fèi)場(chǎng)景,更新升級(jí)夜游和夜經(jīng)濟(jì)功能設(shè)施,推動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。

2、科創(chuàng)街區(qū)場(chǎng)景

南京、上海、成都、西安等地通過(guò)將“老城更新”與“科技創(chuàng)新”融合,在城區(qū)中心打造科創(chuàng)街區(qū),形成無(wú)界創(chuàng)新空間“城市硅巷”。未來(lái),將有越來(lái)越多的科創(chuàng)街區(qū)涌現(xiàn)于都市核心地帶,成為開(kāi)展城市更新的一種重要模式。隨著城市功能產(chǎn)業(yè)的演進(jìn),各種分散的閑置或低效利用的存量空間,可以用于引進(jìn)和培育多樣化的科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài),提升城市的整體經(jīng)濟(jì)活力。

2022年3月,南京市政府發(fā)布《南京市城市更新試點(diǎn)實(shí)施方案》,鼓勵(lì)利用舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)、老商業(yè)、老校區(qū)、老舊樓宇改造建設(shè)現(xiàn)代公共服務(wù)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體,建成一批引領(lǐng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)的城市硅巷。比如秦淮區(qū)創(chuàng)新“老廠房+”模式,集中改造南京無(wú)線電廠、5311廠、55所等存量載體,以城市更新推動(dòng)國(guó)際創(chuàng)新廣場(chǎng)、柳樹灣數(shù)創(chuàng)科技園、創(chuàng)意東八區(qū)等一批工業(yè)遺存化身科創(chuàng)空間。

3、完整社區(qū)場(chǎng)景

隨著我國(guó)人均消費(fèi)持續(xù)高速增長(zhǎng),以及居民對(duì)美好生活的向往更加強(qiáng)烈,城市社區(qū)的消費(fèi)正面臨著設(shè)施更新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、品質(zhì)提升等諸多挑戰(zhàn)。近年來(lái),我國(guó)出臺(tái)了一系列社區(qū)發(fā)展政策,從多方面鼓勵(lì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級(jí)。在空間上,社區(qū)經(jīng)濟(jì)升級(jí)與城市更新、完整社區(qū)建設(shè)相輔相成。

福州市鼓樓區(qū)鳳湖社區(qū)下轄14個(gè)住宅小區(qū),在開(kāi)展完整社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作中,統(tǒng)籌社區(qū)資源,在步行15分鐘范圍內(nèi)共享公共設(shè)施,重點(diǎn)提升鼓樓國(guó)投茉莉托育園、居家養(yǎng)老服務(wù)站等教育醫(yī)療設(shè)施,提升鳳湖生鮮市集、永輝綜合超市及300余家便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),增設(shè)公共活動(dòng)場(chǎng)所,為周邊社區(qū)提供共享服務(wù)。政府與社會(huì)企業(yè)共建社區(qū),將住宅樓底層閑置空間改造為樂(lè)享鄰里中心,解決社區(qū)老年人飲食和休閑生活需求。盤活閑置國(guó)有資產(chǎn),引入市屬教育科技公司等社會(huì)企業(yè),對(duì)茉莉幼兒園進(jìn)行改造,成立四點(diǎn)半學(xué)堂。改造建設(shè)4處社區(qū)公園,增設(shè)公共活動(dòng)場(chǎng)地和公共綠地,并進(jìn)行適老化、適兒化改造。


三、存量資產(chǎn)盤活的四類資金

資產(chǎn)盤活是城市更新的重要經(jīng)濟(jì)手段,通過(guò)盤活資產(chǎn),可以吸引社會(huì)資本參與城市更新項(xiàng)目,解決城市更新中的資金難題,同時(shí)提高城市更新的經(jīng)濟(jì)可行性。2022年,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》,鼓勵(lì)采取多樣化的存量資產(chǎn)盤活方式。對(duì)于城市更新中的存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目,主要有四類資金來(lái)源,其中城市更新基金值得關(guān)注。

1、四類資金來(lái)源

一是各級(jí)財(cái)政資金,來(lái)源于專項(xiàng)財(cái)政資金、城市更新專項(xiàng)債,主要用于土地儲(chǔ)備、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、保障性住房、市政建設(shè)、排水防澇等項(xiàng)目;二是社會(huì)資本投入資金,來(lái)源于城投類國(guó)有企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、施工類企業(yè),主要用于企業(yè)自主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、城市更新項(xiàng)目收并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目合作參與;三是物業(yè)權(quán)利人自籌資金,來(lái)源于物業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理人,主要用于綜合整治類項(xiàng)目,包括設(shè)施老化、建筑破損、環(huán)境不佳地區(qū)的老舊小區(qū)改造;四是市場(chǎng)化融資資金,來(lái)源于銀行貸款、城市更新基金、非標(biāo)融資、債券資金、REITs。

2、城市更新基金

城市更新基金一般由國(guó)有企業(yè)牽頭,聯(lián)合社會(huì)資本共同設(shè)立,適用對(duì)象為資金需求量大、收益回報(bào)較為明確的項(xiàng)目,目前上海、廣州、西安、無(wú)錫等城市均已經(jīng)落地城市更新基金。比如西安市設(shè)立100億元城市更新引導(dǎo)母基金,采用母子基金模式,吸引國(guó)有企業(yè)、建設(shè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)等參與子基金投資運(yùn)作,重點(diǎn)支持片區(qū)綜合更新、老舊街區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目。

城市更新基金作為一種新的融資方式,具有以下幾方面的優(yōu)勢(shì):一是解決項(xiàng)目資本金,撬動(dòng)銀行貸款;二是用款限制小,可以用于征拆、拿地;三是不增加融資主體的資產(chǎn)負(fù)債率,且可以作為出表工具;四是基金籌資更靈活,成本低,便于管理和退出。



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