本期導讀：
鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）
“農業+地產”的發展態勢
農業＋地產的三種發展模式
田園綜合體——成都多利農莊
※動態資訊※
2018年9月27日，中共中央國務院印發《鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）》。規劃提出：優化鄉村營商環境，加大農村基礎設施和公用事業領域開放力度，吸引社會資本參與鄉村振興。規范有序盤活農業農村基礎設施存量資產，回收資金主要用于補短板項目建設。繼續深化“放管服”改革，鼓勵工商資本投入農業農村，為鄉村振興提供綜合性解決方案。鼓勵利用外資開展現代農業、產業融合、生態修復、人居環境整治和農村基礎設施等建設。推廣一事一議、以獎代補等方式，鼓勵農民對直接受益的鄉村基礎設施建設投工投勞，讓農民更多參與建設管護。
※主題解析※
隨著物質條件的提高和快速城市化，對田園生活的向往和健康飲食倡導帶來新一波消費升級；從2004年到2018年，中央一號文件連續15年聚焦三農問題，不斷釋放政策紅利，推動農業創新；房地產行業進入轉型期，地產商急于尋找新的房地產開發模式謀求轉型。從城鄉統籌發展和新型城鎮化建設角度來看，農業地產是實現城鄉互動和一體化發展的一種良好模式，也是實踐習主席提出的“看得見山，望得見水，記得住鄉愁”美麗中國夢的主要途徑。
在這樣的大背景下，碧桂園、保利、萬科、華潤等地產大佬創新“農業+地產”新模式，挖掘農業的資源和發展潛力，為資本投入尋求明確的盈利預期和長遠、持續而穩定的利潤。地產商的優勢在于資金實力和地產開發運營能力，農業技術經驗的缺乏使其在需要尋找農業資源方以戰略合作的形式共同參與農業地產開發運營。其中，開發商負責開發投資，地產項目的運營；資源方包括農業科研院所、農業技術企業等，主要負責技術支持、技術管理及對農業項目后期運營維護。
值得一提的是，在農業地產的開發運營中，還需要政府、村集體組織、農戶農民的參與和合作，形成四位一體的多元化發展運營模式。政府提供資金補貼、用地和政策扶持，農民可以通過村集體入股參與開發運營，也可以成為員工參與新型耕種，還可以出租自有農莊、農田，在這樣多方合作的模式下，促進農業發展，實現多方共贏。
※主題觀點※
農業＋地產的三種發展模式
從傳統農莊到共享農莊，從農業園區到田園綜合體，農業地產載體不勝枚舉，東灘顧問從地產商“可切入、有抓手”的角度出發，從區域空間的三個維度，解析農業地產業態創新，并對相關操作要點做深度剖析，為地產商打好農業地產牌提供相關指引。
一、農業+社區：社群交流共享、健康生活的綠色家園
地產商將農業引入社區，把農業與日常生活深度結合，社區農園成為主要產品模式。社區居民在日常生活及周末可以在社區里租賃屬于自己的一方農田，參與農業耕種，收獲果實，并加入各種農業主題社群活動，一方面提高了居民的生活品質，獲得了健康的農產品，另一方面也創新了社群交流共享的空間，拉近了城市人與人、人與田園的距離，實現了都市人歸園田居的美好憧憬。
社區農業有四大特點，一是選址通常在高檔住宅社區，客群定位在追求健康生活、品質生活的高端人群、青少年群體、慕名而來的游客等；二是在功能業態上，除了田園種植體驗，還包括青少年自科普教育、社區交流活動、農產品供應等；三是在盈利上，它作為住宅的增值配套，帶來更多的是銷售的帶動和物業的增值，此外，盈利還來自特色餐飲、農產品銷售、農田租賃等；四是在開發運營上，由地產商和農業服務公司共同開發，日常運營由雇傭的農民或農業服務公司進行管理維護。
二、農業+都市：鋼筋水泥叢林中的城市綠洲
城市中商業購物中心和寫字樓的遍地開花，千篇一律使得競爭加劇，地產商們也急于尋找新的創新點來破局，嫁接農業成為一種時下熱門的新方式。都市農場在區位上大多位于城市中心區域，以農耕體驗、休閑觀光、科普休閑、親子互動為主要功能，地產商們利用屋頂和低效物業空間，在城市商業和辦公上疊加農業功能，引入迷你農田、菜園、動物園等，給城市人打造了一處“田園烏托邦”。
在發展模式上，商業農場和白領農園成為主流，商業農場是“商業購物中心+農業”的創新，它把田園體驗帶進商業購物中心，有效利用其流量發掘出新的盈利點；白領農園是“寫字樓+農業”的創新，寫字樓中的迷你農場使白領在田園體驗中放松，提升了辦公體驗。
在開發運營上，商業農場分為兩種，一種是自主投資運營，如華潤屋頂農場；另一種是由第三方企業投資運營，如成都夢天空農場。白領農園因為更多關注給辦公物業帶來潛在效益而不考慮盈利，大多自主運營或自主投資委托運營，如日本Pasona都市農場、天津于家堡雙創大廈頂樓農場。
在功能業態上，商業農場以有機種植園、健康餐廳、農產品零售商鋪、手工作坊、寵物樂園、娛樂設施等為主，白領農園功能聚焦在有機種植、健康餐飲和零售。
在盈利模式上，商業農場通過健康餐飲、有機農產品銷售、農業體驗創收，另外綠色屋頂也實現了節能減排；而白領農園一般不考慮經濟盈利，但其帶來的辦公環境提升等潛在效益成為物業增值利器。
三、農業+小鎮：三生融合、鄉村新型產業發展的魅力田園
“農業+小鎮”是農業在村鎮的發展模式，是政策創新、模式創新、科技創新、業態創新的熱點，在這種模式下，通常作為統籌開發的主體，負責開發、招商和項目的統籌運營，金融機構、農業公司、村集體組織、酒店運營管理企業、文化旅游企業等作為資源合作方共同參與運營，共享收益。
地產商在產業地產業務擴張上乘國家鄉村振興戰略之勢頭，探索“農業+小鎮”的發展模式，田園綜合體成為熱點詞匯，它的五大特點，使其成為華潤置地、藍城、萬科、協信等重點介入深耕的“香餑餑”，它既能解決政府的農業發展、農村建設、農民生活問題，也能滿足地產商業務擴展、分散風險、政策扶持、開發收益的需求。
在政策上，田園綜合體可與鄉村振興、特色小鎮、農業科技創新、土地流轉等國家熱點政策掛鉤，是多方政策重點傾斜的政策洼地，地產商得以獲得各項政策支持來推動保障開發。
在功能業態上，集合農業種植生產、農業科創研發、農產品交易流通、農業休閑旅游、農業創意文化、田園居住生活等多個功能于一體，強調生產、生活、生態業態的科學配比，地產商得以在“賣房子”和“做產業”上合理平衡。
在開發運營上，一般由一個主體全面統籌，采取區域綜合開發的模式分期滾動開發，并招引整合農業科技企業、農業服務企業、科技服務企業、文化創意企業、其他地產商等多方資源共同運營其中的單個項目，分散風險、共享收益。
在項目選址上，重點選擇位于中心城市周邊，區位交通便利、旅游資源豐富、生產資源豐富、農業基礎好的地區，一方面可以依托中心城市的人口集聚力帶來消費人群，另一方面能依托設施配套優勢有效調動區域產業資源集聚，推動項目發展。
在客群定位上，招引以農業科技企業、創業創新企業、科研機構、配套服務企業在內的產業客群，吸引游客等消費客群兩大類客群，真正形成產業效應，集聚人口和產業主體。
※案例借鑒※
田園綜合體——成都多利農莊
基本概況：成都多利農莊，總規劃面積約2萬畝，其中52萬平方米農村新型社區、63萬平方米家庭農莊和上萬畝的有機生態農業示范基地，輻射帶動周邊5萬畝有機生態農業發展，是集農業休閑康養于一體、生產生活生態相融合、六次產業全鏈條增值的鄉村田園綜合體和“宜業宜游宜居”的農業特色小鎮，被譽為中國田園綜合體成功案例之一。
圖：成都多利農莊總體功能布局
開發主體：由多利農莊與村集體公司合作開發，農民以宅基地和集體建設用地入股，成立村集體資產管理公司，由成都多利和村集體資產公司合作投資開發建設。由于后續開發資金需求較大，2016年多利引入中國平安集團投資控股多利，2018年協信集團控股多利，為多利桃花源住宅項目提供資金支持。
圖：成都多利農莊發展模式
功能業態：成都多利農莊融合了智慧農業、休閑農業、生態農業三大功能，實現了生產、生活、生態的和諧統一。
——智慧農業：打造了包括都市農業科創中心、文創空間、智能溫室、成果展示中心、產品分揀包裝中心在內的農業科技創新業態。其中的農業文創空間建面約2000平方米，集聚了一批創意農業企業；“都市農業科創中心”則由中國農科院、四川農業大學和上海有機蔬菜工程技術研究中心合作成立，承擔工業化種植、農產品生產加工、科技成果轉化、科研孵化、有機蔬菜行業標準研究的功能，并為入駐的農業創客、合作社提供技術輔導和支撐服務。
圖：成都多利農莊智慧農業功能
——生態農業：在業態上打造了生態種植設施農田、家庭農莊、多利桃花源高檔田園別墅區、農村新型社區等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集團、協信集團投資，綠城集團負責代建，打造成為高端生態居住社區；家庭農莊實踐共享農業理念，統一對原有農民住宅進行規劃改造經營，配套周邊農田，向游客租賃，進行生態種植體驗和農事活動，有效集合了生態種植、農業共享、生態居住、社區農產品供應等功能于一體。
圖：成都多利農莊生態農業功能
——休閑農業：打造包括鄰里中心、有機生活體驗館、休閑體驗農莊、百草園、快樂動物園、藥食同源餐廳、度假酒店等項目。其中度假酒店由成都多利投資建設，建成后全球著名的法國LUX酒店管理集團負責運營管理，營造鄉村旅游度假新體驗。實現了農業觀光、主題游樂、餐飲購物、文化創意、休閑度假復合化發展。
圖：成都多利農莊休閑農業功能
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