本期導(dǎo)讀：
旅游區(qū)域開發(fā)相關(guān)資訊
旅游區(qū)域開發(fā)及其模式
復(fù)合產(chǎn)業(yè)功能的旅游區(qū)域開發(fā)新模式
案例借鑒：虞山尚湖的開發(fā)
※動態(tài)資訊※
2011年1月，杭州西湖區(qū)委召開會議，提出在“十二五”期間西湖區(qū)要打造休閑旅游示范區(qū)，要基本建成西溪濕地國際旅游綜合體、龍塢旅游綜合體、西溪天堂旅游綜合體等六大旅游綜合體。其中龍塢已完成規(guī)劃，將以“莊園”模式發(fā)展茶文化和茶產(chǎn)業(yè)，同時將發(fā)展都市村落，匯集風(fēng)情小鎮(zhèn)、休閑茶村、戶外拓展、影視文化、高爾夫風(fēng)光、農(nóng)家會所、茶博展示等多種功能。
2011年3月18日，由蓬萊八仙過海有限公司投資20億元建設(shè)的山東蓬萊旅游休閑服務(wù)中心項目開工建設(shè)。該項目采用園林式建筑風(fēng)格，注重景觀美化和游客體驗，是一座集觀光、度假、休閑、餐飲、娛樂、購物、美容、查體、健身等多種功能于一體的大型旅游休閑度假中心，預(yù)計將在2013年開放。
※主題解析※
旅游區(qū)域開發(fā)是一種區(qū)域開發(fā)模式，是一種在政府指導(dǎo)下，以綜合開發(fā)利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源為核心，建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)居民點體系，推動人口、資源、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃、建設(shè)活動。由于一方面是旅游休閑市場的不斷擴(kuò)張，另一方面是旅游產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)輻射帶動作用，使得許多地區(qū)積極發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，旅游區(qū)域開發(fā)成為眾多地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略選擇和眾多企業(yè)爭相進(jìn)軍的熱點。
旅游開發(fā)模式是一個擁有旅游資源的地區(qū)，依托自身的旅游核心資源和發(fā)展條件，為實現(xiàn)旅游資源的綜合開發(fā)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等目標(biāo)而做的路徑選擇。目前旅游開發(fā)已形成了單一資源式開發(fā)、聯(lián)動式開發(fā)、復(fù)合式開發(fā)等多種模式。由于產(chǎn)業(yè)融合、旅游多功能需求的趨勢明顯，使得聯(lián)動式和復(fù)合式已成為旅游開發(fā)的主方向。
※主題觀點※
復(fù)合產(chǎn)業(yè)功能的旅游區(qū)域開發(fā)新模式
旅游經(jīng)濟(jì)是一種無煙經(jīng)濟(jì)和綠色經(jīng)濟(jì)，是一個具有強(qiáng)輻射力和帶動性的經(jīng)濟(jì)，從而成為眾多地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。然而眾多的旅游開發(fā)實踐證明，傳統(tǒng)的以旅游景區(qū)為中心的開發(fā)模式并不成功，旅游產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)并不明顯，對旅游區(qū)域的的貢獻(xiàn)并不突出。因此，東灘顧問認(rèn)為，旅游開發(fā)應(yīng)走出以旅游景區(qū)為中心的傳統(tǒng)模式，積極發(fā)展景區(qū)內(nèi)外聯(lián)動發(fā)展、旅游資源與多種產(chǎn)業(yè)功能復(fù)合發(fā)展的新模式。
一、四環(huán)模型──旅游開發(fā)新模式
旅游開發(fā)不單純考慮旅游資源本身的開發(fā)，還要考慮旅游發(fā)展帶來的輻射效應(yīng)，因此要突破景區(qū)、資源的界限，放眼全區(qū)域，從整體區(qū)域角度進(jìn)行規(guī)劃、開發(fā)。基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動化和旅游休閑化的趨勢，依托當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，一個區(qū)域的旅游開發(fā)要形成一個四環(huán)模型——文化旅游、旅游地產(chǎn)、功能產(chǎn)業(yè)、配套環(huán)境四個圈層結(jié)構(gòu)。
文化旅游是區(qū)域旅游開發(fā)的基礎(chǔ)。以當(dāng)?shù)氐淖匀宦糜钨Y源、人文旅游資源為核心進(jìn)行旅游景區(qū)和旅游產(chǎn)品的開發(fā)，是該區(qū)域開發(fā)的引爆點，因此政府應(yīng)請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃和策劃，進(jìn)行深度的挖掘和開發(fā)。
旅游地產(chǎn)是區(qū)域旅游開發(fā)的平臺。旅游產(chǎn)品最終要落實到空間上，而旅游地產(chǎn)可承載多種功能，因此旅游地產(chǎn)成為區(qū)域旅游開發(fā)的平臺，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)的無縫對接，是市場的必然選擇。目前的旅游地產(chǎn)包括旅游景點地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等類型，形成了分時度假、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游主題社區(qū)等產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)承載多種功能的特點使其成為旅游業(yè)的補(bǔ)充，而旅游業(yè)集聚的人氣又為旅游地產(chǎn)帶來市場，從而形成了聯(lián)動發(fā)展。
相關(guān)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域旅游開發(fā)的功能。旅游走向休閑化的發(fā)展道路，人們對旅游不僅僅局限在觀光、體驗上，而提出了更高的層次需求。在此背景下，區(qū)域旅游的開發(fā)要結(jié)合核心旅游資源和旅游業(yè)發(fā)展，布局一些相關(guān)聯(lián)的休閑功能產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)生、運(yùn)動、康體、醫(yī)療、商務(wù)等。功能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面延伸了旅游產(chǎn)業(yè)鏈，滿足了游客的多種需求，提升了整體旅游品質(zhì)，而另一方面帶來大量穩(wěn)定財政收入，解決大量剩余勞動力，推動區(qū)域發(fā)展。
配套建設(shè)是區(qū)域旅游開發(fā)的環(huán)境。配套建設(shè)包括基礎(chǔ)設(shè)施、配套環(huán)境、政策環(huán)境等。一個地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施對旅游開發(fā)影響較大，因此政府要加大投入做好道路、管網(wǎng)、環(huán)境等建設(shè)，其建設(shè)要高效，更要生態(tài)，與當(dāng)?shù)芈糜畏諊嗥鹾希慌涮篆h(huán)境包括餐飲、住宿等服務(wù)，當(dāng)?shù)卣贫ǚ?wù)標(biāo)準(zhǔn)以此提高服務(wù)質(zhì)量，提升旅游軟環(huán)境；政策是旅游開發(fā)的推動力，政府部門要制定相應(yīng)的政策以此推動招商引資等。
二、突破景區(qū)旅游，走向全域旅游
我國大多數(shù)地區(qū)的旅游開發(fā)是以旅游資源為核心的旅游景區(qū)建設(shè)，政府和開發(fā)商加大投入建設(shè)旅游景區(qū)，而對周邊環(huán)境的關(guān)注度較弱，從而形成景區(qū)內(nèi)外“冰火兩重天”的局面。而旅游是一個“吃、住、行、游、娛、購”的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，這種單一景區(qū)開發(fā)模式使得游客需求難以滿足，服務(wù)環(huán)境差，因此游客滯留時間短、回頭游客少。
而四環(huán)模型的新型旅游開發(fā)模式，不僅注重核心旅游資源的景區(qū)開發(fā)，而且還注重滿足相關(guān)的休閑需求、提供高品質(zhì)的配套環(huán)境等，從而使旅游不僅局限在旅游景區(qū)，還可延伸到酒店、休閑場所、周邊環(huán)境等，使旅游地區(qū)的每一個角落都有可能成為旅游目的地，從而形成一個全域旅游局面，不僅提高了整體旅游形象，而且還帶來了大量客源。
三、突破門票經(jīng)濟(jì)，走向產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)
門票經(jīng)濟(jì)簡單地說，就是一個特定的旅游市場內(nèi)，經(jīng)營者和管理者以收取門票為主導(dǎo)盈利模式和管理方式的旅游經(jīng)濟(jì)體制。對我國絕大多數(shù)旅游景區(qū)來說，門票收入是其主要經(jīng)濟(jì)支柱，而門票收入嚴(yán)重依賴于旅游市場和客源。由于旅游同質(zhì)性競爭激勵使得以門票收入的開發(fā)模式面臨市場變化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)難以持續(xù)發(fā)展，因此我國很多地區(qū)存在景區(qū)投資大而旅游市場冷清的尷尬局面。
四環(huán)模型的旅游開發(fā)模式最創(chuàng)新的地方是導(dǎo)入了會展、運(yùn)動、康體、娛樂、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)功能。一個地區(qū)旅游開發(fā)不僅滿足游客觀光游覽需求，提供了相應(yīng)景區(qū)開發(fā)，而且滿足游客休閑體驗需求，提供了相應(yīng)的休閑產(chǎn)業(yè)服務(wù)，從而形成一個以文化旅游為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，延伸和整合了旅游產(chǎn)業(yè)鏈；這種具有產(chǎn)業(yè)功能的旅游開發(fā)將由外向型發(fā)展模式轉(zhuǎn)型內(nèi)生性發(fā)展模式，使其存在內(nèi)生發(fā)展動力，提高了競爭力；而對于旅游開發(fā)區(qū)尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)，普遍存在勞動力過剩問題，而這種新模式通過休閑等勞動密集型產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入可就地消化勞動力，從而也解決了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題；同時由于具有產(chǎn)業(yè)功能，使財政收入不僅局限于門票收入，還拓展到產(chǎn)業(yè)收入、服務(wù)收入等，從而增加了政府財政收入，進(jìn)一步推動區(qū)域開發(fā)。
四、突破地產(chǎn)開發(fā)，走向區(qū)域開發(fā)
我國旅游區(qū)域開發(fā)由景區(qū)開發(fā)逐步擴(kuò)大到地產(chǎn)開發(fā)。由于地產(chǎn)開發(fā)的巨大利潤和短期效益使得許多旅游區(qū)域政府甚至把地產(chǎn)開發(fā)作為支柱產(chǎn)業(yè)。依托良好的旅游資源和旅游環(huán)境，大量地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)軍旅游地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)，從而形成了旅游環(huán)境被破壞、旅游地產(chǎn)變鬼城的局面，從長遠(yuǎn)看進(jìn)一步拖累了旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
四環(huán)模型的旅游開發(fā)模式不是單純的地產(chǎn)開發(fā)，它只是把旅游地產(chǎn)作為旅游開發(fā)的平臺，而是綜合性的區(qū)域開發(fā)，把資源開發(fā)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)安置、環(huán)境建設(shè)統(tǒng)籌起來，從全局的角度考慮區(qū)域整體發(fā)展思路，從每個細(xì)節(jié)營造和諧的生態(tài)人文環(huán)境，使旅游地區(qū)成為一個高標(biāo)準(zhǔn)的旅游區(qū)、一個內(nèi)生性的經(jīng)濟(jì)區(qū)、一個就地安置的新城鎮(zhèn)、一個充滿人文情懷的生態(tài)區(qū)。
※案例借鑒※
虞山尚湖——“旅游+產(chǎn)業(yè)+城市”的開發(fā)新思路
虞山尚湖是一個常熟城區(qū)西部的旅游度假區(qū)，由尚湖和虞山兩大風(fēng)景區(qū)合并而成，區(qū)域總面積39.2平方公里，是常熟山、水、城獨特城市形態(tài)的重要組成部分，歷史、文化和環(huán)境個性的承載主體。由于地處長三角中心地帶，地理優(yōu)越、交通便捷，是極佳的休閑度假基地。
長期以來虞山尚湖一直以保護(hù)和控制為主，但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加劇，風(fēng)景區(qū)轉(zhuǎn)型提升面臨較大的開發(fā)阻力，周邊地產(chǎn)的不斷侵蝕風(fēng)景區(qū)，迫使度假區(qū)不斷尋找新開發(fā)和發(fā)展思路。通過長期的探索和外部智力支持，虞山尚湖形成了“旅游（項目）—產(chǎn)業(yè)（泛旅游產(chǎn)業(yè)）—城市（載體功能）”戰(zhàn)略發(fā)展思路。
1、旅游角度
虞山尚湖擁有優(yōu)質(zhì)的山水資源，擁有獨特的江南文化，擁有良好的生態(tài)環(huán)境，因此依托長三角的巨大市場和便利交通，虞山尚湖定位為全國風(fēng)景名勝保護(hù)和開發(fā)的示范區(qū)、當(dāng)代江南文化的示范區(qū)、山水城一體發(fā)展的旅游區(qū)。在空間上布局了“山水鏈接軸”，建設(shè)江南之心廣場等項目；“江南文化走廊”，建設(shè)常熟文化會館、三千年江南水鎮(zhèn)、中華琴園等項目；“山林養(yǎng)生帶、湖泊休閑帶、都市商務(wù)帶”，建設(shè)主題島嶼、水上森林、尚湖水城等項目。
2、產(chǎn)業(yè)角度
虞山尚湖充分發(fā)揮良好生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，實施東連（大上海）西承（蘇錫南）空間拓展戰(zhàn)略，定位為服務(wù)長三角的商務(wù)休閑功能區(qū)、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)的全國知名旅游區(qū)。虞山尚湖充分挖掘旅游休閑功能，布局了風(fēng)景園林中心、歷史遺跡中心、文化交流中心的旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架，以組團(tuán)形式布局了會所、俱樂部、酒店、水街、養(yǎng)生、古琴文教、朝覲等產(chǎn)業(yè)功能，還適當(dāng)發(fā)展生態(tài)水產(chǎn)、藝術(shù)水田、采摘果林、體驗茶田、觀光花卉等功能，使虞山尚湖擺脫了傳統(tǒng)的觀光旅游，實現(xiàn)觀光+多功能休閑的旅游局面，從而以延伸了多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，擺脫了門票經(jīng)濟(jì)的桎梏。
3、城市角度
虞山尚湖承擔(dān)城市旅游的功能角色，布局了文化和服務(wù)中心，并配有商務(wù)休閑集聚區(qū)、文化創(chuàng)意集聚區(qū)、生態(tài)度假集聚區(qū)等，提出打造常熟新江南地產(chǎn)綜合體的載體建設(shè)，輻射周邊20平方公里一體化打造，形成了示范江南、傳承江南、時尚江南、古韻江南四大地產(chǎn)板塊。
虞山尚湖將以旅游為著裝、以產(chǎn)業(yè)為血脈、以城市為骨骼，形成一個完整體；以江南文化引領(lǐng)旅游，以休閑商務(wù)注入活力，以功能地產(chǎn)搭建平臺，從而使虞山尚湖成為一個高級別的旅游區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)休閑區(qū)、高品質(zhì)的山水城。
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