近年商業地產市場一度彌漫著不安與焦慮，行業普遍面臨近些年投資過熱導致的“泡沫化”、商品的“同質化”、電商沖擊下傳統商業“邊緣化”的挑戰，轉型和變革成為了商業地產討論的主要話題，選擇什么樣的方向轉型？如何借助變革逆襲成名？結合上海東灘顧問在大健康產業研究及健康商業項目的咨詢實踐，本文從商業地產變形記三部曲復活記、逆襲記、成名記，探尋商業地產存量盤活的新玩法——健康商業中心。
一、復活記——傳統商業引入新主題
受多種因素的影響，大量同質化商業地產項目被閑置的現象正愈演愈烈，當前北上廣深一線城市的市場較好，但二三線城市供過于求，局部地區會出現飽和，同時不可避免地出現物業的冷落、閑置和浪費。通過積極發揮空置物業功能，盤活經營不景氣的商業地產項目將成為商業地產實現轉型、創新和升級的必經之路。
應對商業地產的困境以及時代的變革，東灘顧問憑借六年健康產業的研究經驗，提出健康商業地產概念，開發以健康為主題的商業中心，為傳統商業的物業盤活提供新方向。健康商業中心優勢在于能夠進一步的細化市場鎖定健康主題，與普通商業差異化競爭擺脫“同質化”命運，健康商業中心在健康產業大繁榮的背景下前景廣闊，潛力無限。
1、居民健康消費持續升級，帶來萬億市場
我國存在著未富先老、未老先病等眾多健康問題，健康產業極具發展前景。主要表現：第一，亞健康人群和患病人群比例高達95%，健康需求與消費升級為健康產業提供了強大動力；第二，人口老齡化加快，預計到2030年，我國老年人口數將達到4億人；第三，收入增加及高凈值人群對高品質生活與資產配置要求亦將助力健康產業發展。國務院發布的《關于促進健康服務業發展的若干意見》首次明確提出，2020年我國的健康服務業總規模要達到8萬億元以上，實現在6年之內翻兩番，萬億市場蘊含著無限商機。
2、健康產品客商資源豐富，有利招商整合
健康產業的蓬勃發展帶來的巨大市場蛋糕，眾多健康產品制造企業與健康產品品牌如雨后春筍般出現，涵蓋包括醫藥衛生、營養保健、健康管理等多個與人們健康密切相關的領域。隨著多年的發展，目前，健康領域已有眾多客商資源。例如僅保健品生產企業一類，我國就擁有3000多家，每年超過500億元的消費市場，如美國GNC、唐成北京、普麗普萊、嘉康利、美瑞克斯、康力士、紐斯葆、權健等。目前，整個健康產品市場正處于一個“百家爭鳴、百花齊放”時期，隨著細分市場的不斷擴張，健康產品門類的不斷增加，新興健康領域客商也紛紛涌現，如碧生源、綠瘦推出的纖體美容產品；優艾貝、良康國際進軍母嬰服務行業；蘋果、小米、三星紛紛涉足健康手環的產品研發制造，由此形成了良好的招商基礎和市場氛圍。
3、健康相關扶持政策眾多，有助項目運轉
健康是民生之本，在當前我國老齡化趨勢愈發明顯、食品安全問題頻發、居民健康狀況不容樂觀的大背景下，加快發展健康服務業、構建全民大健康格局日益成為人們的迫切期待和政府當前的緊要任務。隨著市場潛力的開發和政策紅利的釋放，各級政府都在積極開展培育健康產業的工作，并且從土地、稅收等多個方面給予政策扶持。
4、電子商務消費持續高溫，成就健康電商
隨著互聯網的進一步發展，線上消費已經成為新時期下的常態，將電子商業與健康產業相結合，是未來健康消費的重要趨勢。福布斯網分析師約翰?奧姆萬多（John-Omwando）表示，全球健康類電子商務正以驚人的速度發展，下一個十年，將是健康電子商務的10年。在電子商務行業“高溫”持續不下的大背景下，各種健康產品行業進駐電子商務的選擇已經達成共識，例如：繼安利、美澳健等國外廠家后，美國最大的健康食品連鎖店GNC健安喜宣布進入中國健康電子商務。
二、逆襲記——健康商業利用新模式
傳統商業地產已經不再符合市場的需求，東灘顧問認為，健康商業中心有著獨特的內涵，開發運營引進新模式在商業地產戰爭中的華麗逆襲，以O2O為特色，線上購物線下體驗，把握消費趨勢，注重購物的娛樂性和體驗性，以平臺取代倉庫降低運營成本，在政策支持下搭建政府與市場的橋梁，建設單點可復制的健康商業地產模型。
1、線上和線下相結合
利用O2O模式，線上、線下互動消費體驗。一方面，利用互聯網優勢快速推廣健康商業中心及其所售產品，健康商業中心全場覆蓋WIFI移動網絡，推動入駐商家全部上線，借助移動互聯技術建立“微營銷”平臺、聯網導購比價、優惠信息及時公布、商家信用評價體系等服務；另一方面，基于O2O平臺開展的大數據分析進一步整合線上、線下商家資源，為商家提供營銷數據分析進行精準營銷，并且提供智慧物流信息服務，同時現場實現網上支付外，更可以與傳統銀行進行互聯網金融合作，推出多項創新業務，成為互聯網金融的實體藍海。
2、政府和市場相結合
健康商業中心的建設反應政府和市場雙重調控的結果，即貼近政府的需求，又對接市場的需求；一方面，爭取政府支持資源，打破商城固有業態功能，創新產業孵化形式，培育健康行業創業企業發展，利用政府的宏觀調控職能規范行業發展，同時把控健康商業中心的規劃建設；另一方面，通過市場集聚客商資源，整合國內外的健康品牌，成為國內知名的健康產品和服務的窗口，提升健康產品以及服務的品質，形成健康集聚的品牌效應；最終，由政府搭建平臺，市場提供產業基礎，形成相互協同配合建設發展的良好模式。
3、平臺和倉庫相結合
健康商業中心集聚各類健康產品的生產者、經營者、消費者等，因此健康商業中心必須搭建的是多維度滿足不同主體的平臺，構建完善的服務體系，實現平臺經濟；針對健康產品生產者，健康商業中心是健康產品的研發和健康產業發展的孵化平臺；針對健康產品的經營者，健康商業中心為其提供了一個集中交易和集中銷售的平臺；針對健康產品的消費者，健康商業中心提供了一個健康產品的集中購物消費的平臺。另一方面，充分利用商家產品庫存以及生產庫存，完成線下商貿流程的同時服務線上電子銷售平臺，構建公共倉庫，利用客商庫存實現零庫存，減少因存貨導致的資金占用，從而實現平臺與倉庫的結合。
4、單點和多點相結合
由單點向多點發展的商業模式是健康商業中心發展的重要模式，單點和多點之間相輔相成協同促進。以單個項目為切入形成產品模型，并形成集合各類健康客商形成戰略聯盟，在全國復制推廣，形成項目網絡；每個項目的貨源都可以成為線上的產品種類，通過產品的不斷豐富提升網頁客流量，進一步促進單點項目的發展。單點和多點之間形成客商共享、信息互通、人才共享，建立品牌連鎖模式，多點的形成同時促進了單點的建設融資，形成規模效應。
三、成名記——健康產業塑造新地標
馬云、李嘉誠等商界名流紛紛投資健康領域，在如火如荼的健康投資中，健康商業中心的投資如何成為經典之作？在現有政府支持的健康產業發展前提下，健康商業中心通過搶占健康商貿領域的投資先機，整合國內外各類健康客商和產品資源，構筑國內外知名的健康產業戰略聯盟；從長遠的發展角度，以健康商業中心集聚旅游人氣，打造區域健康旅游知名品牌。
1、構筑健康產業戰略聯盟
以培育健康產業、發展健康商業成為全國發展健康產業的典范之作。健康商業中心集聚健康商業資源，走“以購物帶人氣，以產業促發展”的路線，充分挖掘市場現有的健康相關產品和服務品牌資源，建設健康供應鏈，形成戰略聯盟，打造健康商業中心為核心的共贏產業平臺；健康商業中心的后期階段建設健康產業中心，發揮重要的產業培育功能，促進地區產業結構調整和城鎮化進程，打造以健康為主題的產業集群。
2、打造健康旅游知名品牌
以一站式健康購物體驗為核心，成為著名健康購物旅游目的地。首先，健康商業中心的開發服務于周邊健康消費需求，形成周邊消費的商業中心，在后發商圈中脫穎而出，盤活現有物業的同時提升周邊物業價值；其次，滿足健康旅游消費的需求，形成以健康為主題的旅游目的地，助推區域健康旅游浪潮，帶動區域旅游經濟發展，以健康購物為旅游名片，為不同層次的游客量身定制個性化的健康旅游消費產品。
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