產業園區是以空間為載體，以產業為根基，以金融為推力，以服務運營為抓手的產業集聚區。從地產角度看，產業園區是承載企業經營和產業發展的功能載體，是住宅地產、商業地產之后發展起來的又一種地產形態，也稱為產業地產。
一、產業園區開發的困境
產業園區作為產業與城市功能相融合的價值綜合體，在城市空間演進中往往扮演著引擎帶動的作用，也是備受各地政府和開發區管委會的重視。正是因為空間的概念，讓產業園區成為一種新的土地獲取手段。近年來，在房地產集體低迷的背景下，出于低成本拿地和謀求高回報的沖動，大量資本涌入產業園區開發運營領域。
但是，伴隨產業園區開發的政府管控逐步嚴格、市場競爭日益加劇，產業園區開發早已告別早期的暴利時代。據不完全統計，全國的產業園區項目，真正盈利的不足一半。即使如北京、上海等產業最發達的城市，諸多好位置的項目也不一定能做好。而一個失敗的項目，往往造成投資者“騎虎難下”，甚至項目建成后比土地更難盤活。
二、產業園區的兩類客戶
1、企業客戶的需求
第一個特征是大客戶小客群，意思就是客戶群體看著很大，但能夠入駐園區的潛在客戶很小，這里以某市的企業客群情況做下分析，這個城市的總體企業數量有230萬，制造業企業有13萬多，注冊資產實繳100萬以上的不到1萬，分析下來可以進入園區的潛在客戶只有3641家。
第四個特征是企業客戶的決策是非常理性的，與一般的房地產不同，產業園區產品具有交易頻次低、交易金額大、決策因素多、決策周期長等特點，不像住宅，企業對產業物業的需求是作為生產資料的，專業性要求強，性價比還要高，不同的產業客戶對產品的位置交通、舒適檔次、外在形象、基本配套、園區服務等要求可能差別很大，這就給產業物業開發提出了比較大的挑戰。
2、政府客戶的需求
一方面，政府客戶對產業園區項目有著多層次的要求，可以歸結為四個方面，一是產值、稅收、就業等方面的產出要求，二是對引進龍頭企業、科技小巨人、科研院所等的企業質量要求，三是容積率、外立面、建筑層高等的形象要求，四是對開發周期、自持比例、招商進度等的速度要求。經濟越是發達的地區，地方政府對產業園區項目的要求越高。
另一方面，政府客戶對產業園區項目實施多維度的管控，隨著各地工業用地的逐漸稀缺，政府對工業用地的管理越來越精細，包括分類管理、供應方式、出讓年限、轉讓限制、土地利用標準、回收機制等等，政府可以通過有形的政策和無形的管理對園區產生重大影響。因此有一個說法是，做產業園區項目，相當于帶著鐐銬跳舞。
三、產業園區的核心本質
以上分析了企業客戶和政府客戶的特征，這里再匯總說下產業園區項目的特征。一是項目以實出發，必須理性、高性價比地滿足客戶效率成本訴求；二是產品個性化強、不能簡單復制；三是產品組合要豐富，覆蓋各類客戶需求；四是需要滾動開發，貼近市場需求調整；五是開發周期長，一年的開發規模有限；六是政府預期高，項目見效益時間長，有段沉默期需要堅持；七是價格有天花板，開發利潤較低。
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