2020年全面打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)收官，十四五期間即將迎來(lái)新一輪鄉(xiāng)村振興的政策風(fēng)口。在鄉(xiāng)村振興中，農(nóng)旅融合被反復(fù)強(qiáng)調(diào)并成為近年來(lái)引領(lǐng)鄉(xiāng)村建設(shè)的重要方向。農(nóng)旅融合以農(nóng)業(yè)科普體驗(yàn)、觀光度假、休閑養(yǎng)生為核心功能，特色商業(yè)、文化創(chuàng)意、田園居住為配套，拓展了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈，催生了農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的新風(fēng)口。
從早期的農(nóng)家樂時(shí)代，到鄉(xiāng)村休閑，再到鄉(xiāng)村度假時(shí)代，休閑農(nóng)莊、特色民宿、農(nóng)業(yè)主題樂園、農(nóng)業(yè)公園等業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新，田園觀光、農(nóng)事體驗(yàn)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)休閑度假、田園旅居養(yǎng)老等功能層出不窮。風(fēng)口之上，華潤(rùn)、藍(lán)城、萬(wàn)科、協(xié)信等地產(chǎn)大佬紛紛涉足，謀劃布局各自的休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，農(nóng)旅項(xiàng)目遍地開花。未來(lái)，鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)將持續(xù)激活農(nóng)旅融合的開發(fā)熱潮，成為文旅投資商、開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商關(guān)注的熱點(diǎn)領(lǐng)域。
一、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的5種類型
隨著資本涌入鄉(xiāng)村市場(chǎng)，休閑農(nóng)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新活躍，開發(fā)商和投資者在城市、近郊、鄉(xiāng)村都有布局，業(yè)態(tài)類型豐富多樣，從規(guī)模尺度上看，從市民農(nóng)莊到田園綜合體，規(guī)模體量差異明顯；從發(fā)展模式上看，生態(tài)保護(hù)型的生態(tài)度假農(nóng)莊和高效農(nóng)業(yè)主導(dǎo)的科普體驗(yàn)農(nóng)業(yè)科技園核心驅(qū)動(dòng)力各有不同。結(jié)合各類休閑農(nóng)業(yè)案例的分析，按照不同產(chǎn)品的功能側(cè)重，可以把休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分為以下五類：
休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類
1、體驗(yàn)觀光型
主要依托良好的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和鄉(xiāng)村田園風(fēng)光，以科技農(nóng)業(yè)科普展示、生態(tài)田園觀光、種植采摘體驗(yàn)、農(nóng)業(yè)消費(fèi)等為主要功能，以前沿的農(nóng)業(yè)科技、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)景觀、生態(tài)田園景觀和農(nóng)事活動(dòng)體驗(yàn)為核心吸引力。具體的業(yè)態(tài)類型包括市民農(nóng)園、共享農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)業(yè)公園等。
2、主題娛樂型
圍繞科技、文化創(chuàng)意、美食等主題，開發(fā)建設(shè)各類景觀、娛樂設(shè)施、并策劃豐富多彩的活動(dòng)，具體的業(yè)態(tài)類型有農(nóng)業(yè)主題樂園、農(nóng)業(yè)嘉年華等，如臺(tái)州花漾星球太空農(nóng)場(chǎng)，就是主打太空主題的科技農(nóng)業(yè)娛樂園；北京農(nóng)業(yè)嘉年華，已經(jīng)依托創(chuàng)意農(nóng)業(yè)成功舉辦7屆。
3、民俗文化型
深入挖掘當(dāng)?shù)靥厣泥l(xiāng)村風(fēng)土人情、民俗文化資源，找回記憶中的鄉(xiāng)愁，依托特色文化資源，打造特色文化景觀、建筑、場(chǎng)館、街區(qū)，并以民俗活動(dòng)節(jié)慶舉辦來(lái)吸引人氣，是基于文化創(chuàng)意思維的鄉(xiāng)村空間再造。具體的產(chǎn)品包括民俗風(fēng)情園、特色文化村等，如桂林漓江民俗風(fēng)情園、陜西禮泉縣袁家村等。
4、休閑度假型
通常依托鄉(xiāng)村田園良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件，以新建和舊屋改造的方式建設(shè)農(nóng)莊、民宿、度假村等，并完善溫泉、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施、健康餐飲等配套功能。在大健康產(chǎn)業(yè)的熱潮下，這類業(yè)態(tài)還可以創(chuàng)新疊加康養(yǎng)功能，造就了以生態(tài)休閑、養(yǎng)生度假、分時(shí)度假養(yǎng)老等多功能的度假農(nóng)莊/共享農(nóng)莊/特色民宿等產(chǎn)品。
5、綜合發(fā)展型
綜合型的休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)兼顧新農(nóng)村建設(shè)和改革、農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民受益，通常要有較強(qiáng)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以大農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，一二三產(chǎn)融合互動(dòng)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)綜合價(jià)值，通常在縣域的大范圍空間進(jìn)行打造，是一種綜合體業(yè)態(tài)，田園綜合體就是典型的業(yè)態(tài)。
二、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的主要開發(fā)模式
1、共享農(nóng)場(chǎng)
對(duì)于城市居民而言，有一塊土地可以體驗(yàn)務(wù)農(nóng)的樂趣是一種理想的生活。在共享經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的今天，共享農(nóng)場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。共享農(nóng)場(chǎng)通常由農(nóng)業(yè)種植公司和個(gè)人打造，由生態(tài)農(nóng)田、戶外營(yíng)地、迷你牧場(chǎng)、田園餐廳、特色民宿等業(yè)態(tài)組成，面積約百畝。以農(nóng)業(yè)種植為核心，農(nóng)場(chǎng)通過(guò)農(nóng)田認(rèn)租種植、農(nóng)事活動(dòng)舉辦、特色健康餐飲、牧場(chǎng)體驗(yàn)、特色農(nóng)產(chǎn)品銷售等為特色吸引以親子家庭游客為主的核心客群。
共享農(nóng)場(chǎng)的操作要點(diǎn)有三個(gè)，“閑置資源有效利用+服務(wù)內(nèi)容不斷完善+品牌化經(jīng)營(yíng)”，農(nóng)場(chǎng)通過(guò)整合周邊地區(qū)閑置的土地、農(nóng)房、山林等資源擴(kuò)大農(nóng)場(chǎng)面積，進(jìn)行規(guī)模化運(yùn)作提升經(jīng)濟(jì)效益，例如廣州艾米農(nóng)場(chǎng)，通過(guò)改造荒廢農(nóng)田、修繕破舊農(nóng)房來(lái)完成農(nóng)場(chǎng)的建設(shè)。通過(guò)不斷完善農(nóng)場(chǎng)的服務(wù)內(nèi)容，提升服務(wù)質(zhì)量，打造高品質(zhì)共享農(nóng)場(chǎng)品牌，推動(dòng)共享模式在全國(guó)各地復(fù)制推廣。
河南君源有機(jī)農(nóng)場(chǎng)新鄭基地現(xiàn)有1500多個(gè)迷你蔬菜棚，每個(gè)大棚30平方米，年承包費(fèi)3980元。會(huì)員租賃后可通過(guò)線上發(fā)布指令，由農(nóng)場(chǎng)工人負(fù)責(zé)日常管理。其間也可帶著孩子過(guò)來(lái)體驗(yàn)種植和采摘，最后收獲的有機(jī)蔬菜全部歸會(huì)員所有。
2、農(nóng)業(yè)主題樂園
農(nóng)業(yè)主題樂園以農(nóng)業(yè)為基本元素，通常以科技、太空、美食、家庭作為主題，通常由農(nóng)業(yè)科技公司進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，在功能上以主題娛樂、科普展示、活動(dòng)舉辦為主，成功的農(nóng)業(yè)主題樂園把特色I(xiàn)P融入各種豐富的娛樂休閑設(shè)施和場(chǎng)館，不斷更新升級(jí)內(nèi)容產(chǎn)品和服務(wù)，并策劃舉辦多類別的體驗(yàn)活動(dòng)，把品牌化的產(chǎn)品模型進(jìn)行多地復(fù)制，典型案例有德國(guó)卡爾斯家庭主題親子游樂莊園、臺(tái)州花漾星球太空農(nóng)場(chǎng)。
農(nóng)業(yè)主題樂園的操作關(guān)鍵點(diǎn)有四個(gè)，“精準(zhǔn)的客群定位+文化IP塑造+豐富完善的設(shè)施+產(chǎn)品服務(wù)不斷升級(jí)”，精準(zhǔn)定位目標(biāo)群體有助于打造針對(duì)性、有吸引力的產(chǎn)品，留住目標(biāo)客戶群體。文化IP是主題樂園的靈魂所在，圍繞IP衍生出豐富的產(chǎn)品形態(tài)和活動(dòng)，成為主題樂園區(qū)別于其他休閑地產(chǎn)的標(biāo)志和特色，在資本大軍爭(zhēng)相涌入的市場(chǎng)環(huán)境下，一個(gè)成功的IP成為制勝法寶，另外，圍繞IP打造的產(chǎn)品服務(wù)需要不斷迭代更新，樂園內(nèi)容不斷升級(jí)才能讓主題樂園永葆活力。
3、度假農(nóng)莊/共享農(nóng)莊/特色民宿
農(nóng)村大量物業(yè)閑置給特色民宿、度假農(nóng)莊帶來(lái)了可能，在不改變農(nóng)民房屋所有權(quán)的前提下，由熱衷于鄉(xiāng)村旅游的規(guī)劃師或旅游運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，把原有的古舊閑置村屋進(jìn)行設(shè)計(jì)改造升級(jí)，吸引城市的各類度假人群享用，這種模式盤活了農(nóng)村閑置物業(yè)，拉動(dòng)了鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。近年來(lái)，隨著鄉(xiāng)村旅游的快速發(fā)展，農(nóng)家樂功能和檔次升級(jí)，各種主題和檔次的特色民宿日益受到青睞，比如浙江莫干山已形成民宿產(chǎn)業(yè)集群和閉環(huán)，民宿經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟鹑凇⒖瓦\(yùn)、餐飲、建筑裝修和農(nóng)業(yè)特產(chǎn)等領(lǐng)域，使得旅游產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)刂е彤a(chǎn)業(yè)。
莫干山民宿空間分布
共享農(nóng)莊業(yè)態(tài)類型豐富，可以分為休閑度假型、文化創(chuàng)意型、田園體驗(yàn)型、分時(shí)度假養(yǎng)老型等多種產(chǎn)品，其核心功能包括度假、農(nóng)事活動(dòng)體驗(yàn)、文化創(chuàng)意、休閑養(yǎng)老等。共享農(nóng)莊的操作關(guān)鍵在于“設(shè)施完善+平臺(tái)打造”，一方面，要有較完善的道路通信基礎(chǔ)設(shè)施、鄉(xiāng)村景觀整治、商業(yè)配套、公共服務(wù)設(shè)施等，能夠充分滿足便利交通、生活配套需求，在景觀上需要營(yíng)造良好的環(huán)境，實(shí)行農(nóng)莊景區(qū)化提升；另一方面，在經(jīng)營(yíng)上，需要以合作或自建的方式搭建網(wǎng)絡(luò)交易共享平臺(tái)，鏈接農(nóng)莊市場(chǎng)客群、投資開發(fā)商、農(nóng)戶及村集體、農(nóng)莊運(yùn)營(yíng)公司等主體，實(shí)現(xiàn)閑置土地、農(nóng)宅、資本、運(yùn)營(yíng)方、消費(fèi)需求的信息對(duì)接匹配，實(shí)現(xiàn)共享資源宣傳推廣。
4、田園綜合體
2012年田園東方的創(chuàng)始人張誠(chéng)首次提出田園綜合體概念，2017年田園綜合體被寫進(jìn)一號(hào)文件，引發(fā)資本熱潮。田園綜合體是以“三產(chǎn)互動(dòng)、產(chǎn)村相融”為核心理念，集農(nóng)業(yè)、文旅、休閑、康養(yǎng)等多功能于一體，通過(guò)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合整治等方式管理運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化新農(nóng)村，結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，是鄉(xiāng)村振興的重要抓手。
田園綜合體應(yīng)選擇在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)較好的村落，且該地的優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)關(guān)系緊密，互動(dòng)性良好。村落需要有一定規(guī)模的可建設(shè)用地，有大塊平整的土地，便于建設(shè)大體量的休閑度假項(xiàng)目。田園綜合體通常是由多個(gè)村落聯(lián)合打造的，便于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚化、規(guī)模化的優(yōu)勢(shì)。為保障農(nóng)民的切身利益，配合土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，國(guó)內(nèi)大型田園綜合體多采用“政府+企業(yè)+村集體+農(nóng)民+X”的運(yùn)營(yíng)模式。在建設(shè)過(guò)程中秉持“尊重自然，生態(tài)設(shè)計(jì)，融合界面”的理念，最大限度地保留或恢復(fù)村落自然形態(tài)，從田園景觀、建筑形態(tài)、空間格局、原生植物裝飾等方面進(jìn)行景觀與建筑改造，將鄉(xiāng)村空間與產(chǎn)業(yè)功能進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間與田園休閑旅居空間的融合。
三、案例鏈接——成都多利農(nóng)莊
成都多利農(nóng)莊位于四川省成都市郫縣白云村，總規(guī)劃面積約2萬(wàn)畝，擁有52萬(wàn)平方米農(nóng)村新型社區(qū)、63萬(wàn)平方米家庭農(nóng)莊和上萬(wàn)畝的有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，輻射帶動(dòng)周邊5萬(wàn)畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)，是集農(nóng)業(yè)一、二、三產(chǎn)于一體、“宜業(yè)宜游宜居”的農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)，被譽(yù)為中國(guó)田園綜合體最為成功的案例之一。
1、開發(fā)運(yùn)營(yíng)
項(xiàng)目由多利農(nóng)莊與村集體公司合作開發(fā)，農(nóng)民以宅基地和集體建設(shè)用地入股，成立村集體資產(chǎn)管理公司，由成都多利和村集體資產(chǎn)公司合作投資開發(fā)建設(shè)。由于后續(xù)開發(fā)資金需求較大，2016年多利引入中國(guó)平安集團(tuán)投資控股多利，2018年協(xié)信集團(tuán)控股多利，為多利桃花源住宅項(xiàng)目提供資金支持。
項(xiàng)目以“建設(shè)用地不增加、農(nóng)業(yè)用地不減少、農(nóng)民利益不受損”為原則，構(gòu)筑“政府+企業(yè)+村集體+農(nóng)民”的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)整理節(jié)余的集體建設(shè)用地掛牌出讓，進(jìn)行“田園＋樂園＋家園”的綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)土地整理項(xiàng)目收益、農(nóng)業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)收益。項(xiàng)目一期核心示范區(qū)占地2650畝，已于2017年3月25日正式開園。
2、功能構(gòu)成
成都多利農(nóng)莊融合了“田園、樂園、家園”三大功能，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)、生活、生態(tài)的和諧統(tǒng)一。
成都多利農(nóng)莊規(guī)劃示意圖
“田園”：打造包括都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心、文創(chuàng)空間、智能溫室、成果展示中心、產(chǎn)品分揀包裝中心在內(nèi)的農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新業(yè)態(tài)。其中的農(nóng)業(yè)文創(chuàng)空間約2000平方米，集聚了一批創(chuàng)意農(nóng)業(yè)企業(yè)；“都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心”由中國(guó)農(nóng)科院、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)和上海有機(jī)蔬菜工程技術(shù)研究中心合作成立，承擔(dān)工業(yè)化種植、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、科技成果轉(zhuǎn)化、科研孵化、有機(jī)蔬菜行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研究等功能，并為入駐的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術(shù)輔導(dǎo)和支撐服務(wù)。
“樂園”：包括有機(jī)生活體驗(yàn)館、休閑體驗(yàn)農(nóng)莊、百草園、快樂動(dòng)物園、藥食同源餐廳、度假酒店等項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)觀光、主題游樂、餐飲購(gòu)物、文化創(chuàng)意、休閑度假?gòu)?fù)合化發(fā)展。有滿足田園親子體驗(yàn)的綠道童園，包含農(nóng)事體驗(yàn)、萌寵樂園、自然樂園、有機(jī)餐廳、有機(jī)小課堂等，暢享多利的有機(jī)健康生活方式；有滿足鄉(xiāng)村旅游度假新體驗(yàn)的度假酒店區(qū)，其中度假酒店由全球著名的法國(guó)LUX酒店管理集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。
“家園”：打造家庭農(nóng)莊、多利桃花源高檔田園別墅區(qū)、農(nóng)村新型社區(qū)等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)投資，綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)代建，打造成為高端生態(tài)居住社區(qū)；家庭農(nóng)莊實(shí)踐共享農(nóng)業(yè)理念，統(tǒng)一對(duì)原有農(nóng)民住宅進(jìn)行規(guī)劃改造經(jīng)營(yíng)，配套周邊農(nóng)田，向游客租賃，進(jìn)行生態(tài)種植體驗(yàn)和農(nóng)事活動(dòng)，有效集合了生態(tài)種植、農(nóng)業(yè)共享、生態(tài)居住、社區(qū)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等功能于一體。
3、模式創(chuàng)新
一是借助“入市改革”試點(diǎn)，農(nóng)民以確權(quán)后的宅基地和集體建設(shè)用地入股成立公司，實(shí)現(xiàn)多方共贏，保障農(nóng)民和企業(yè)的權(quán)益。多利通過(guò)多元化的產(chǎn)業(yè)鏈接機(jī)制，讓農(nóng)民擁有5個(gè)新身份，獲得5項(xiàng)新收益。一是以農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租人的身份獲取土地流轉(zhuǎn)收益；二是以合作社股東身份獲取的合作社利潤(rùn)分紅；三是以產(chǎn)業(yè)工人身份獲得的勞動(dòng)報(bào)酬；四是出租安置新區(qū)房子，以房東身份獲得的租金收益；五是以農(nóng)業(yè)創(chuàng)客身份獲得的創(chuàng)業(yè)收益。
二是建設(shè)鄉(xiāng)村雙創(chuàng)中心，并設(shè)立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金，提供包括人才培養(yǎng)、技術(shù)指導(dǎo)、農(nóng)業(yè)金融、市場(chǎng)拓展在內(nèi)的多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，聯(lián)合中國(guó)農(nóng)科院、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)和上海有機(jī)蔬菜工程技術(shù)研究中心組建“都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心”，采取“成果轉(zhuǎn)讓+創(chuàng)新導(dǎo)師+孵化基地+服務(wù)平臺(tái)”模式，開展農(nóng)業(yè)高新科技成果孵化、新技術(shù)新品種示范和有機(jī)蔬菜行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研究，并為入駐園區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術(shù)輔導(dǎo)和支撐。
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