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作者：東灘顧問 · 廖琴

　　根據東灘顧問的研究，基于原有場館的提升及新興需求的滿足，體育綜合體可以劃分為提升型體育中心、改造型城市體育綜合體、新型體育商業綜合體和體育主題社區四種類型。

一、提升型體育中心：體育綜合體的最主要和最大產品類型

　　據調查顯示，目前我國擁有上千座大型體育場館，多依靠政府撥款維持運營，其中逾三成體育中心處在賽后閑置、嚴重虧損境地。2016年4月，國家發改委、國家體育總局等24個部門聯合印發了《關于促進消費帶動轉型升級的行動方案》，提出盤活大型體育場館資源，通過引入社會資本和公司化機制，推廣“所有權屬于國有，經營權屬于公司”的分離改革模式并在江蘇、浙江、重慶三省市開展了分離改革試點。自此，我國大型體育場館資源盤活進程加快。

　　提升型體育中心作為一個綜合體育場館提升改造項目，重點以原有競技體育為核心，創新體育項目，融入擊劍、拳擊、電競等新興國民追捧的體育項目，配套全民健身、健身培訓、餐飲住宿、休閑娛樂及商務會議等功能業態。

提升型體育中心功能業態

　　以競技體育為主，文娛活動+賽事/活動冠名+市民健身+體育培訓+其他服務為重要補充，形成多元化營收渠道。其中文娛活動包括舉辦演唱會、音樂會、頒獎典禮、產品發布以及各類展會等活動；市民健身指體育場館對外開放經營各項體育設施；體育培訓指招商運營各類型培訓機構；其他服務包括廣告資源租賃、體育用品及紀念品銷售及餐飲及住宿等配套服務。

改造型城市體育綜合體項目

　　迎合日益激增的國民健身需求，圍繞體育+商業綜合體為核心，打造運動主題區+商業配套區兩大載體，匯集全民健身、健身培訓、大眾賽事、餐飲住宿、休閑娛樂等多種體育休閑業態，打造面向全民健身的多功能體育綜合體。

改造型城市體育綜合體功能業態

 商業配套區  

      占項目整體體量不到50%，以運動為主題，由零售、餐飲、兒童、配套等各類業態提供商組成。針對家庭客群提供兒童體驗、特色餐飲、體育零售等不同的消費業態，搭建一站式購物消費閉環場景，增加顧客粘性，讓家庭中的每一個成員都各有所屬，各有所樂。

　　為緩和商場商業同質化趨勢，以特色體育場館為依托，以體育服務為內核，突破傳統購物中心商業模式，為消費者帶來不一樣的體驗。其中以運動消費為主導客群同時可獲得餐飲、親子、教育等方面滿足，以購物消費為主導的客群同時可獲得味蕾、視覺、感官的沖擊。形成多角度的生態鏈條，擴大項目輻射力。

三、新型體育商業綜合體：新形勢下的商業地產風向標

　　在政策和形勢催化下，商業地產處在競爭紅海當中，國內城市興建購物中心熱潮漸退，面臨同質化競爭壓力的傳統購物中心紛紛尋求創新，掀起業態創新革命，渴望從單一的滿足購物需求向賦予精神意義的多元化需求轉型，體育業態超強的娛樂性體驗性，正好符合這一需求。基于此背景下，近年來“體育商業”粉墨登場，成為購物中心的新晉“小鮮肉”，打造一座體育商業綜合體成為商業地產界的風向標之一。

新型體育商業綜合體項目

　　搭建體育公園+體育主題商業綜合體兩大載體空間，匯集運動健身、主題運動、日常休閑、餐飲娛樂、主題購物等多種業態，打造集“體育公園+體育主題商業綜合體”為一體的新型體育商業綜合體。

新型體育商業綜合體功能業態

 體育公園  

 體育主題商業綜合體  

以體育為入口，鏈接一切體育運動資源，結合不同的業態模塊配比滿足消費者更多樣化的需求的創新型一站式主題商業綜合體，既能滿足人們對時尚健身的追求，也能滿足人們吃穿行的需求，方便人們的運動、休閑與社交。

　　“體育+地產”模式已呈現異軍突起之勢。近幾年，體育產業儼然上升到國家戰略層面，國民對運動健康關注度不斷提升，對于具備運動元素的住區需求也日益強烈。房地產行業為迎合國民隨時隨處健身需求，紛紛斥資布局，將休閑運動和體育資源整合，探索體育與住宅地產模塊的優化組合，建設“體育”元素主題的社區生活。

體育主題社區項目

　　搭建體育公園、商業綜合體及品質住宅區三大載體空間，匯集運動健身旅游賞景、餐飲娛樂、主題購物、品質居住等多種業態，打造集“體育+商業+住宅”為一體的體育主題社區。

圖體育主題社區功能業態

 商業綜合體  

 品質住宅區  

建設高端品質住宅集聚區，吸引中高端體育運動愛好者入駐，形成龐大的顧客消費圈層。